济南市物业管理办法
档案全文
第一章 总则
第一条 为规範物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民民众的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
本办法所称物业管理,是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务契约约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。
各县(市)、区(含济南高新区)住房保障和房产管理部门(以下简称县(市)、区住房保障管理部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理。
社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作,指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。
第二章 物业交付与前期管理
第九条 房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务契约,制定临时管理规约,并将前期物业服务契约、临时管理规约等资料报市、县(市)住房保障管理部门备案。
房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理契约和临时管理规约示範文本。
现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符契约定或者规定的情形,书面通知房地产开发企业,房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。
物业承接查验记录应当作为前期物业服务契约的附属档案。
第十二条 物业交付使用前,房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:
(四)业主名册;
(五)其他应当移交的资料。
前期物业服务企业应当在前期物业服务契约终止时,将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。
第十三条 物业服务用房由房地产开发企业无偿提供,属全体业主共有,用于物业管理活动,不得擅自改变用途。
(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;
第十五条 物业在保修期之内出现质量缺陷,由房地产开发企业负责保修。
新建物业实行质量保修金制度。
房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后,物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。
物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。
第三章 业主自治管理
第十六条 一个物业管理区域内,全体业主组成一个业主大会,对物业管理区域内共有部分实施管理。
物业管理区域的划分,应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。
第十七条 符合下列条件之一的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组:
(一)业主入住面积比例达到百分之五十以上的;
(二)业主入住户数比例达到百分之五十以上的;
(三)自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。
筹备组应当自组建后七日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。
第十八条 筹备组履行下列职责:
(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(四)提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法;(五)召开首次业主大会会议的其他準备工作。
第十九条 筹备组应当自组成之日起六十日内,组织召开首次业主大会,表决通过业主大会议事规则、管理规约,选举产生首届业主委员会。
第二十条 依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议,或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。
业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主委员会不按规定履行召开业主大会会议职责的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期召开;逾期仍不召开的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开业主大会会议。
第二十一条 业主大会依法履行下列职责:
(一)制定、修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用物业专项维修资金;
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的其他事项。
业主委员会委员名单应当在物业管理区域内进行公示,公示期十天。
第二十四条 业主委员会应当在首次会议后,持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向县(市)、区住房保障管理部门备案:
(一)业主大会会议决议;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会委员基本情况和联繫方式;
(五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。
备案内容发生变更的,应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府和县(市)、区住房保障管理部门。
第二十五条 业主委员会应当履行下列职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)组织召开业主大会;
(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务契约;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务契约;
(五)组织并监督管理规约的实施;
(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用,组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;
(七)按照业主大会决议,监督管理本物业管理区域内的公共收益;
(八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(十)业主大会赋予的其他职责。
第二十六条 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当由参会委员签字确认,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公示。
业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答覆。
(一)拒不履行委员职责的;
(二)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;
(三)搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会。
第二十八条 业主委员会任期届满九十日前,应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。
业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的,或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时,由街道办事处、乡(镇)人民政府指导组织换届改选。
业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。
第二十九条 业主大会未能选举产生业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。
第四章 物业管理服务
物业服务企业提供物业服务应当实行项目经理责任制。项目经理信息应当在物业管理区域内向业主公示。
物业服务企业自行招用保全员的,应当依法向公安机关办理备案手续。
第三十一条 物业服务内容主要包括下列事项:
(一)管理和维护物业共用部位及共用设施设备;
(二)养护公共区域绿化;
(三)维护公共区域环境卫生;
(四)维护公共区域的秩序,协助管理物业管理区域安全防範等事项;
(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;
(七)保管物业档案和物业服务档案;
(八)其他约定的物业服务事项。
第三十二条 物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务契约,对物业服务内容、服务标準、收费标準、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、契约期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。
第三十四条 物业服务企业应当自签订物业服务契约之日起十日内,到物业所在地县(市)、区住房保障管理部门办理物业服务契约备案手续。
第三十五条 物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:
(一)遵守有关法律、法规和规章的规定;
(二)符合国家、省、市规定的技术标準和操作规範;
(三)按照物业服务契约的约定,提供相应的服务;
(六)将物业服务内容、服务标準及收费标準在物业管理区域内长期公示;
(七)定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。
第三十七条 物业服务企业不得擅自扩大收费範围、提高收费标準。
物业服务企业依约履行义务的,业主应当按照物业服务契约约定按时交纳物业服务费,拒不交纳物业服务费的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者依照法律程式申请仲裁。
第三十八条 住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用,相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。
第三十九条 物业服务契约期限届满前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另聘物业服务企业的决定并依据契约约定期限书面通知物业服务企业;契约未约定通知期限的,应当提前六十日通知。
物业服务企业在物业服务契约履行期间或者在物业服务契约届满后决定不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当按契约约定期限书面通知业主委员会;无业主委员会的,物业服务企业应当在物业管理区域内,向全体业主公示。契约未约定通知期限的,应当提前六十日履行通知义务。
第四十条 业主大会决定另聘物业服务企业的,选聘物业服务企业的方案应当经业主大会表决通过,并在物业管理区域内公示。
第四十一条 契约解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续,并履行下列交接义务:
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;
(二)移交物业服务用房;
(三)结算预收、代收的有关费用;
(四)法律、法规规定的其他事项。
第四十二条 物业服务企业未依据契约履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止服务。
经业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
第五章 物业的使用和维护
第四十三条 业主、物业使用人、物业服务企业在物业管理区域内不得有下列行为:
(一)擅自改建、占用共用部位、共用设施设备;
(二)擅自占用、挖掘道路、场地;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;
(四)损坏房屋承重结构;
(五)违章搭建建筑物和构筑物;
(六)擅自改变房屋用途;
(八)法律、法规禁止的其他行为。
第四十四条 物业管理区域内,业主、物业使用人不得实施赌博、利用迷信活动等危害社会的行为;不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活;不得存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;不得占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施。
第四十五条 业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前,应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。
业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的,物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。
物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主、物业使用人应当给予配合。
第四十六条 物业保修期满后,业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责,所需费用由业主承担。
第四十七条 物业保修期满后,物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新,由业主共同承担。
电梯、锅炉等特种设备和自动消防设施,由业主或者物业服务企业根据物业服务契约约定,委託专业服务单位负责维护、保养,并明确各方安全管理责任。
第四十九条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位,对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。
第五十条 物业管理区域内有两户以上业主的,应当建立物业专项维修资金制度。
物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
第五十一条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户,尚未交存物业专项维修资金的房屋,房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。
第五十二条 共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用物业专项维修资金的,应当由相关业主表决通过。
(二)电梯运行存在安全隐患的;
按应急维修程式支取维修资金的,待安全隐患处置妥当后,维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。
第五十三条 物业专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立物业专项维修资金的,业主委员会应当组织相关业主续交或者补交。业主未续交、补交物业专项维修资金,发生共用部位、共用设施设备维修时,相关业主应当共同承担维修责任。
物业专项维修资金管理办法由市住房保障管理部门、市财政部门制定。
利用停车泊位停车的,应当交纳车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。
第五十六条 业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆。
第五十七条 未确定停车位的车辆,物业服务企业可限制其进入物业管理区域,公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。
第五十八条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有,其使用、分配、管理由业主大会决定。
第六章 监督与管理
第六十条 物业服务企业有下列行为之一的,向住房保障管理部门投诉:
(一)未按照物业服务契约约定提供服务的;
(二)未取得资质证书从事物业管理的;
(三)将物业管理区域内的全部物业管理一併委託其他单位或者个人管理的;
(四)擅自改变物业服务用房用途的;
(五)擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的;
(六)套取、挪用物业专项维修资金的。
第六十一条 物业服务管理区域内有下列情形的,可以按照下列途径投诉:
(一)违反本办法第四十三条第(一)至(七)项的,向城管执法部门投诉;
(二)物业保修期内出现工程质量缺陷得不到及时维修的,向城乡建设部门投诉;
(四)赌博、利用迷信活动危害社会的,违反规定饲养动物干扰他人正常生活的,存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的,向公安机关投诉;
(五)电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的,向质监部门投诉;
(六)物业服务企业违规收费的,向物价部门投诉;
(七)供水、供暖、供气专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的,向市政公用部门投诉;
(八)电力专业经营单位未依法承担电力线路、设施及相关设备维修养护责任的,向经济和信息化部门投诉。
第六十二条 各县(市)、区人民政府应当建立物业管理联席会议制度,研究、部署、推进物业管理各项工作,解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷。
第六十三条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集由住房保障管理和城管执法部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加的物业管理项目联席会议。
物业管理项目联席会议协调处理下列事项:
(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;
(二)物业服务企业在履行退出程式以及交接工作中出现的问题;
(三)物业管理区域内发生的突发事件;
(四)物业管理与社区管理衔接和配合中出现的问题;
(五)需要协调的其他物业管理事项。
涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、环卫等事项的,应当通知相关专业经营单位参加。
物业管理项目联席会议召集单位应当整理并保管物业管理项目联席会议记录。
第六十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第六十五条 市住房保障管理部门应当建立物业服务企业信用信息管理制度,加强对物业服务企业的监督管理。物业服务企业信用信息,应当向社会公示,并作为企业业绩评价的依据。具体办法由市住房保障管理部门制定。
第六十六条 市物业服务行业协会应当加强行业自律,规範行业行为,制定、完善行业服务标準,推进标準化服务,促进诚信经营,维护物业服务企业合法权益。
第七章 法律责任
第六十七条 违反本办法规定的行为,法律、法规和其他规章已作出处罚规定的,按照其规定执行;未作出处罚规定的,按照本办法的规定执行。
第六十八条 业主委员会、业主委员会委员违反本办法第二十七条第二款、第二十八条第三款规定,拒不移交或者不及时移交相关资料和财物的,由物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期整改。
第六十九条 物业服务企业违反本办法第三十四条规定,未及时办理物业服务契约备案手续的,由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正,并将该违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期未改正的,由城管执法部门处以一千元罚款。
第七十条 物业服务企业违反本办法第四十二条第二款规定,在经业主大会决定选聘新的物业服务企业后拒绝办理交接的,由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正,将其违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期未改正的,由城管执法部门处以一千元罚款。
第七十一条 住房保障管理部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用物业质量保修金或者物业专项维修资金行为,或者利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
其他国家机关工作人员不依法履行物业管理活动监督管理职责,或者对投诉的违法违规行为不予查处造成恶劣影响的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八章 附则
第七十二条 已交付使用、配套设施不齐全的开放式旧住宅区,由县(市)、区人民政府组织街道办事处、乡(镇)人民政府进行改造整治。
改造整治完成后,符合专业化管理条件的,按本办法执行。
第七十三条 本办法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《济南市物业管理办法》(济南市人民政府令第149号)同时废止。
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